Ești pe cale de a încheia un contract de schimb imobiliar? Notar public Siret îți detaliază toate aspectele ce țin de acest contract:
Schimbul este contractul prin care fiecare dintre părţi, denumite copermutanţi, transmite sau, după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un altul. Notar public Siret precizează că schimbul este apreciat în doctrină şi ca „o vânzare dublă” datorită marilor sale asemănări cu contractul de vânzare-cumpărare (neîntâlnite între două contracte totuşi, distincte, independente).
Astfel, fiecare dintre părţi „este considerată vânzător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl înstrăinează, şi cumpărător, în ceea ce priveşte bunul pe care îl dobândeşte” (art. 1764 alin. 2 Noul Cod Civil).
Notar public Siret subliniază faptul că, spre deosebire de vânzare, în care darea unui lucru implică, prin esenţa contractului, plata unui preţ în bani de către cumpărător, schimbul „presupune în mod necesar darea unui lucru pentru alt lucru”.
Dacă însă echivalentul dat pentru un lucru este o obligaţie de a face sau a nu face, contractul nu mai este de schimb, ci unul nenumit. Când însă ambele prestaţii au ca obiect o sumă de bani, operaţiunea juridică nu poate fi calificată vânzare, ci un contract de schimb (de exemplu, 10 bancnote de 5 lei contra bancnotei de 50 lei).
Dispozitiile privitoare la vanzare se aplica, in mod corespunzator, si schimbului.
Fiecare dintre parti este considerata vanzator, in ceea ce priveste bunul pe care il instraineaza, si cumparator, in ceea ce priveste bunul pe care il dobandeste.
Notar public Siret precizează că, de regulă, sunt preluate de la vânzare numai normele ce privesc bunul – ca obiectul prestaţiei vânzătorului (nu şi cele referitoare la preţ). Ca excepţie, atunci când prestaţiile părţilor nu sunt egale şi echivalenţa se restabileşte prin plata unei sume de bani, pentru obligaţia de plată a sultei se aplică dispoziţiile privind plata pretului.
Notar public Siret precizează că în lipsa de stipulatie contrara, partile suporta in mod egal cheltuielile pentru incheierea contractului de schimb.
In urma schimburilor de imobile, fiecare imobil dobândeşte situaţia juridică a terenului pe care îl înlocuieşte, cu respectarea drepturilor reale. De exemplu, dacă un teren este înstrăinat în schimbul unui alt lucru, subrogaţia reală cu titlu particular nu se poate produce şi drepturile reale constituite asupra terenului se menţin, în măsura în care sunt opozabile terţilor, regulile de publicitate imobiliară fiind aplicabile şi în materie de schimb.
Notar public Siret precizează că actele necesare incheierii contractului de schimb:
– acte de identitate parti
– actul de proprietate ale imobilelor(după caz: contract vânzare-cumpărare, contract de donaţie, proces-verbal de predare-primire, act vânzare-cumpărare autentificat, sentinţă/decizie civilă definitivă şi irevocabilă, titlu de proprietate, certificat de moştenitor etc.);
– certificat fiscal pe numele proprietarului, eliberat de Administraţia Financiară competentă, din care să rezulte că proprietarul este la zi cu plăţile către Stat. Administraţia Financiară competentă este cea la care se plăteşte impozitul anual pentru imobil. Certificatul fiscal este valabil până la sfârşitul lunii în curs.;
– documentaţiile cadastrale a bunurilor imobile (fişa bunului imobil şi planul de amplasament, respectiv planul releveu), întocmite de un expert cadastral autorizat;
– extrasul de carte funciara- obţinut prin intermediul biroului notarial – valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii;
– certificatul de performanță energetică, eliberat de un auditor energetic atestat;
– în cazul apartamentelor, adeverinţa eliberată de asociaţia de proprietari sau locatari care sa arate că proprietarul este la zi cu datoriile faţă de aceasta (întreţinere, cheltuieli, reparaţii, cheltuieli comune etc.).